Guía de uso

• El plan se calcula mensualmente; cada fila del detalle es un mes (clave AAAA - MM).
• El IPC indexa por año natural (escalón cada enero, no mes a mes): un importe del año Y se multiplica por (1 + ipc)^(Y − año_base).
• Año base: para rentas = año de inicio del contrato; para gastos fijos y revalorización = año de compra.
• Los impuestos de un ejercicio Y se pagan como salida en junio de Y+1 (si cae fuera del horizonte, se descarta).
• El motor es determinista: mismos datos → mismos números, sin azar.

Cada inmueble puede tener varios contratos. La renta de un mes es la suma de los contratos activos ese mes, indexada por IPC:

Un contrato está activo en los meses [inicio, inicio + duración × (1 + renovaciones)), o hasta su fin o la venta del inmueble si llegan antes.

Cada gasto tiene un tipo y una periodicidad:

• Fijo (€): importe en euros, indexado por IPC (base año de compra).
• % del valor: porcentaje anual sobre el valor revalorizado del mes.
• % de la renta: porcentaje sobre la renta del mes.

Periodicidad: mensual (cada mes), anual (en el mes aniversario de la escritura) o único (una vez, el año de la escritura).

El valor del inmueble crece con escalón anual, con base en el año de compra (no en la escritura):

Si es compra sobre plano, durante la obra (compra → escritura) se aplica la tasa de revalorización en construcción (si no se indica, la normal); a partir de la escritura, la tasa normal sobre el valor ya alcanzado. El inmueble revaloriza al 100% aunque solo hayas reservado un porcentaje.

Compra directa: en la fecha de compra (= escritura) sale de tu bolsillo:

Sobre plano: pagas plazos de reserva hasta la escritura; en la escritura se liquida el resto:

Si vendes antes de escriturar, es un traspaso del derecho: cobras el precio de venta sobre plano (o, en automático, la reserva pagada + la revalorización conseguida) menos comisión, y no hay hipoteca ni escritura.

Cuadro francés (cuota constante). Con i = TAE/12 y n cuotas:

El primer pago es el mes siguiente al inicio (nunca antes de la escritura). Cada cuota se reparte en intereses (saldo × i) y amortización de principal (el resto).

Refinanciación (continua, sin escalón): un préstamo nuevo que apunta al código de otro hereda su saldo vivo en su fecha de inicio (y, si no indicas cuotas, las pendientes). El viejo deja de pagar y el nuevo continúa.

Cancelación anticipada (amortización total): al llegar la fecha, se liquida de golpe el saldo pendiente (sale de la caja), la deuda pasa a 0 y dejas de pagar cuotas. Tu patrimonio neto no cambia por ello (pagas justo lo que debías). Si ese préstamo lo refinancia otro, su "cancelación" es el traspaso (sin salida de caja).

En la fecha de venta entra en caja el neto:

A partir de la venta, el inmueble deja de existir en el plan: su valor y su deuda pasan a 0 (el efectivo ya está en la caja). La plusvalía fiscal se calcula aparte (ver Fiscalidad).

Cada mes, el flujo operativo (rentas − gastos − cuotas − impuestos ± compras/ventas) y las aportaciones de capital entran o salen de la caja. Después actúa la cascada contra el colchón de caja (a nivel de plan):

• Primero, cada fondo aplica su interés compuesto mensual y sus aportaciones/retiradas manuales.
• Si caja > colchón: el excedente llena los fondos por orden (respeta tope de saldo, aportación máxima mensual y mínima por aporte).
• Si caja < colchón: se retira de los fondos por orden para restaurar el colchón (la caja no queda negativa si hay fondo suficiente).

El rendimiento mensual del fondo se deriva del anual. Cerrar un fondo en una fecha vuelca todo su saldo a caja, lo pone a 0 y deja de operar.

El capital son tus aportaciones {fecha, importe}: entran en la caja y financian las compras. Es "tu dinero" en el plan, y la base sobre la que se mide el múltiplo y la TIR (ver más abajo).

El patrimonio total es la línea que importa: es continuo, sin "acantilado" al vender, porque el efectivo de la venta se queda en la caja (solo desaparece el activo, no su valor).

La TIR es la tasa anual que hace que el valor actual neto de todos los flujos sea cero (se resuelve por Newton-Raphson, con bisección de respaldo). Hay dos regímenes coherentes:

• Con Capital (vista del inversor): flujos negativos = tus aportaciones; flujo positivo final = el patrimonio total. Los movimientos operativos son internos (ya están en el total).
• Sin Capital: la entrada de compra es la inversión; los flujos operativos cuentan como tales y, al final, se suma lo no realizado (total_final − caja_operativa_acumulada).

La curva de TIR del gráfico es la TIR que obtendrías si liquidaras todo en cada mes (a partir del mes 12). Su máximo es la "TIR máxima" (salida óptima) y su último punto, la TIR del plan completo.

Para cada año se calcula el rendimiento neto del alquiler:

• Amortización fiscal: 3% sobre max(valor catastral construcción, %construcción × (precio + gastos)).
• Intereses: deducibles solo hasta el importe de los ingresos del año. El exceso no se pierde: se arrastra y deduce en los 4 años siguientes (FIFO).
• Reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo (vivienda habitual del arrendatario).

El rendimiento reducido se integra en tu base general y tributa a tu tipo marginal (por eso importan las "otras rentas IRPF" que indicas). La ganancia de la venta (transmisión − adquisición) va a la base del ahorro con su propia escala.

El coste anual de tributar vía SL combina:

• Impuesto de Sociedades sobre el beneficio (con compensación de bases imponibles negativas de años anteriores). En la SL activa el tipo depende de la cifra de negocio (microempresa < 1M con tramo para los primeros 50.000 €, pyme < 10M, etc.) y descuenta el sueldo; en la patrimonial, el tipo patrimonial.
• Dividendos: el beneficio neto se reparte y tributa en tu base del ahorro.
• Costes de la sociedad (gestoría, etc.) que indicas en el plan.

A diferencia del IRPF, en la SL los intereses se deducen por completo (sin tope a los ingresos).

Las escalas no son una foto fija: cada año del plan tributa con la normativa de ese año. El motor guarda los datos oficiales 2016–2026 (IRPF general agregada estatal×2, base del ahorro, y tipos del IS) y, para años aún sin normativa, repite el último año cierto como asunción (editable en Tablas fiscales). Una comprobación mensual automática propone actualizaciones, que nunca se aplican a los cálculos hasta que las validas.

Globales (sobre todo el plan): aportación inicial, patrimonio total final, TIR anualizada, múltiplo (total / aportación), TIR máxima, patrimonio bruto, nº de inmuebles y apalancamiento (capital total dispuesto en préstamos).

Del periodo seleccionado (recalculan al mover la escala temporal): valor, deuda, LTV y patrimonio total a fecha de corte; flujo de caja medio y beneficio del tramo; liquidez mínima (mínimo de caja + fondos) y meses en negativo dentro de la ventana.