Guía de uso

• Todo se calcula mensualmente; cada fila del detalle es un mes (clave AAAA - MM) y los bucles empiezan el día 1.
• El IPC indexa por año natural (escalón cada enero): un importe del año Y se multiplica por (1 + ipc)^(Y − año_base). Año base: el del inicio del contrato para las rentas, el de compra para los gastos fijos.
• Los impuestos de un ejercicio Y se pagan en junio de Y+1, sin retenciones ni pagos a cuenta. Si marcas fraccionar el IRPF en la situación de partida, el 60 % va en junio y el 40 % en noviembre, sin intereses; el IS y el Patrimonio van enteros en junio.
• El motor es determinista: mismos datos, mismos números.

El escenario suma tres capas: el patrimonio (partidas tal cual, rentas de las entidades, saldos y gastos de vida), la base común y el plan. Cada capa se proyecta con su motor; el consolidado suma los flujos y arrastra los saldos.

La liquidación fiscal se hace tres veces: sin capas, con la base común y con el plan. Los impuestos atribuidos a una capa son la diferencia entre la liquidación con ella y sin ella; así el neto de un plan es exactamente lo que ese plan añade a la factura fiscal del escenario. El patrimonio paga el total.

El capital que sale del patrimonio hacia la base común o el plan aparece como traspaso: informativo, no altera el neto consolidado. Las piezas que ya existían al arrancar valen su neto en ese momento (capital ya en propiedad) para que la TIR de la base común tenga una inversión de partida.

La renta de un mes es la suma de los contratos activos ese mes, indexada por IPC:

Un contrato está activo en [inicio, inicio + duración × (1 + renovaciones)), o hasta su fin o la venta del inmueble. Los gastos son fijos (€ indexados por IPC), % del valor (sobre el valor del mes) o % de la renta; con periodicidad mensual, anual (en el aniversario de la escritura) o única. Las reformas van aparte: activadas suman al coste y al valor y se amortizan en los años que indiques.

El IBI es tipo del municipio × valor catastral (o el 50 % del precio si no lo conoces), pagado en el mes que indiques. Las rentas negativas de las entidades (los gastos de vida) entran como gasto en el desglose de costes.

Datos de zona. Cada municipio que usa una pieza tiene en Tablas fiscales su precio de venta y de alquiler por m² y las tasas históricas de los dos, buscados con IA en idealista, Registradores, INE y el Ministerio de Vivienda y confirmados por ti. Una pieza sin tasa de revalorización o sin IPC toma las del municipio, y el escenario avisa cuando el precio de compra o la renta se salen más de un 25 % de la horquilla de la zona.

El valor capitaliza mes a mes (capitalización continua equivalente a la tasa anual):

Con tres o más valoraciones de mercado, manda la media móvil: la tendencia anualizada de las valoraciones de los últimos 12 meses, que converge linealmente en 5 años a la tasa de largo plazo (la de la pieza si la fija; si no, la del escenario, 3 % por defecto). Ambos plazos son editables en la ficha.

Entre la escritura y la primera valoración conocida el valor se recalcula hacia atrás: sube a ritmo constante desde el precio de compra hasta esa valoración, sin escalón. Un valor de partida manual con su año hace lo mismo. Sobre plano, de la reserva a la escritura se aplica la tasa de construcción, y la vida de la pieza empieza en el primer plazo de la reserva.

Compra directa: en la escritura sale de la caja:

Si no indicas gastos de compra se estiman con el ITP de la comunidad (vivienda usada) o el IVA + AJD (obra nueva), más notaría y registro. Sobre plano: pagas los plazos de la reserva hasta la escritura, donde se liquida el resto. Si vendes antes de escriturar, es un traspaso del derecho: cobras el precio pactado (o la reserva pagada más la revalorización) menos comisión, sin hipoteca ni escritura.

Cuadro francés (cuota constante). Con i = TAE/12 y n cuotas:

El primer pago es el mes siguiente al inicio. Cada cuota se reparte en intereses (saldo × i) y amortización. Un préstamo posterior a la escritura (una reforma financiada) entra en caja en su fecha como financiación. La refinanciación hereda el saldo vivo del préstamo anterior; la cancelación anticipada liquida el saldo de golpe. Los préstamos de plan sin inmueble financian el plan y sus intereses no son deducibles.

El precio es el valor proyectado en esa fecha o un importe estimado. Las arras entran en caja en su fecha y se descuentan en la venta. La plusvalía municipal es suelo catastral × coeficiente por años × tipo del municipio (o el importe que indiques). En el mes de la venta el inmueble deja de existir: su valor y su deuda pasan a cero y el efectivo queda en caja.

Cada mes, el flujo operativo y las aportaciones entran o salen de la caja. Después actúa la cascada contra el colchón del plan: si la caja supera el colchón, el excedente llena los fondos por orden (respetando tope, aportación máxima mensual y mínima); si está por debajo, se retira de los fondos por orden. Cada fondo capitaliza su rendimiento mensualmente. Con fecha de apertura no opera hasta entonces (ese mes su saldo inicial sale de la caja); cerrarlo vuelca el saldo a caja.

Las carteras (acciones, fondos de inversión) no entran en la cascada: valen lo que dicen sus valoraciones (interpoladas entre compra y capturas del banco) y, después de la última, se revalorizan a su tasa. Sus dividendos entran en caja y su venta paga comisión.

El total es continuo: al vender no hay acantilado, porque el efectivo se queda en la caja. El patrimonio inicial del escenario es el total del primer mes sin los flujos de ese mes.

La TIR es la tasa anual que anula el valor actual neto de los flujos (Newton-Raphson acotado a (−99,99 %, 1.000 %], con bisección de respaldo). Dos regímenes coherentes:

• Con aportaciones (vista del inversor): aportaciones (−), devoluciones (+) y el total final (+). El capital ya en propiedad al inicio cuenta como primer desembolso.
• Sin aportaciones: la compra es la inversión; cuentan los flujos operativos y, al final, lo no realizado.

La curva de TIR es la que obtendrías liquidando todo en cada mes (a partir del mes 12); su máximo es la TIR máxima. Que sea alta al principio es normal: con poco tiempo cualquier revalorización pesa mucho. El múltiplo es total_final / capital_invertido.

Por año y por persona: rendimientos del trabajo y pensiones (con sus reducciones y mínimos por edad, descendientes y ascendientes), capital mobiliario en la base del ahorro, y para cada inmueble alquilado el rendimiento neto:

• Amortización fiscal: 3 % sobre el mayor de (valor catastral de la construcción, % construcción × coste de adquisición), mejoras incluidas.
• Intereses: deducibles hasta el importe de los ingresos; el exceso se arrastra cuatro años.
• Reducción (60 % por defecto) sobre el rendimiento neto positivo cuando el inquilino la usa como vivienda; 0 % en locales.

Con usufructo y nuda propiedad, las rentas y los gastos son del usufructuario; el valor (Patrimonio) y las ganancias al vender se reparten por lo que vale el usufructo: 89 menos la edad del usufructuario, en porcentaje, entre el 10 % y el 70 %.

Una donación con fecha (bloque «Donaciones» del inmueble: nuda propiedad o pleno dominio, de quién a quién y qué porcentaje) cambia la titularidad desde ese mes. El donante tributa en el IRPF la ganancia de lo donado (valor del derecho menos su coste; si sale pérdida, no computa; exenta si es su vivienda habitual y tiene 65 años o más). Quien recibe paga Sucesiones y Donaciones (escala estatal, coeficiente de parentesco y la bonificación de la comunidad si está cargada en Tablas fiscales) y la plusvalía municipal, los dos en el mes de la donación; la notaría y el registro salen de la caja ese mes.

La extinción del usufructo se simula con la fecha «extinción de sus usufructos» de la entidad (en Entidades): ese día los nudos propietarios consolidan el pleno dominio de todo lo que esa persona tenía en usufructo, pasan a cobrar las rentas y a declarar el valor entero, y pagan Sucesiones por lo que valía el usufructo cuando se desmembró, con la bonificación de la comunidad. No hay ganancia en el IRPF ni plusvalía municipal. Solo se modela eso: el resto del patrimonio de esa persona sigue siendo suyo en el simulador.

Las ganancias de las ventas van a la base del ahorro (transmisión − adquisición − amortizado). La unidad familiar puede tributar de forma individual o conjunta; el motor elige lo que indiques en la situación de partida. El Impuesto sobre Patrimonio se liquida sobre el neto de cada persona con la vivienda habitual exenta hasta 300.000 €, con las reglas autonómicas cuando están cargadas.

Una sociedad incluida tributa por el Impuesto de Sociedades sobre su beneficio (con compensación de bases negativas y tipos de microempresa, pyme o patrimonial según el caso), reparte el dividendo que indiques a sus socios, que lo integran en su base del ahorro, y soporta sus costes anuales. Los intereses se deducen por completo. Al final del horizonte, «en manos de las personas» aplica la liquidación teórica de la sociedad: su neto se reparte y tributa en el ahorro de cada socio. Es una convención declarada, no una recomendación.

Cada año tributa con la normativa de ese año: datos oficiales 2016–2026 y, para los posteriores, la escala «vigente / futura» de Tablas fiscales. Las escalas autonómicas se cargan bajo demanda; hasta que están, se aplica la estatal agregada y el escenario lo avisa. El IBI y la plusvalía se buscan por municipio en la web (IA con búsqueda) y quedan como propuesta hasta confirmarse.

Escenario: patrimonio inicial y final, impuestos acumulados, flujo neto medio anual, liquidez mínima (caja + fondo de caja) y meses en negativo; a cierre, valor, deuda, LTV, caja, fondos y carteras, flujo de caja medio y resultado del periodo.

Plan: capital invertido, apalancamiento, patrimonio bruto y neto, múltiplo, gastos acumulados (comunidad, IBI, seguros, reformas; cuotas e impuestos aparte), impuestos atribuidos, TIR neta y bruta, TIR máxima y nº de inmuebles.

Pieza: según su tipo. Un inmueble: coste de adquisición, valor final (o venta, ganancia patrimonial y plusvalía), gastos acumulados, resultado, rentabilidad total, TIR, y si se alquila rentas, rentabilidad bruta y neta, cash flow y ocupación. Una cartera: coste, última valoración con su plusvalía latente, valor final, comisión, revalorización, dividendos y TIR.